Girişimci Gözü İle Gayrimenkul Sektörüne Bakış

Bu yazıya başlamadan önce biraz istatistik karıştırayım ve Türk inşaat sektöründeki eğilimlerin dünyadaki diğer trendlerle ilişkisini gösterecek birkaç “bilimsel” grafik ve veri elde edeyim istedim. Ancak İnşaat Sektörü ile ilgili TUİK verilerinin geri dönük olarak güncellenmiş, hesap kabulleri ve kapsamının değiştirilmiş olduğunu ve bu nedenlerle gerçekçi bir değerlendirme yapılamaz hale gelmiş bulunduğunu gördüm.

Bu nedenle içinden çıkamadığım bu rakamlarla kafa karıştırmak yerine sizlere doğrudan birkaç soru sorarak başlamak istiyorum?

İnşaat yatırımcısı olarak işinizin durumu ile ilgili mutlu ve geleceği ile ilgili umutlu musunuz?

Ya da

Sizce piyasaların oturması ne kadar sürer? En sonunda kesin oturur diyebiliyor musunuz?

Çok mu zor yerden sordum?

Size bir haberim var, artık diğer sektörlerdeki birçok işletme; piyasaların oturmasına yönelik stratejik plan yapmıyor aksine hareketten nasıl kovayı doldururuz ve karlılık biterken başka fırsatlar için nasıl dönüşürüz diye kafa yoruyor.

Arsaya değer kazandırıp geliştirmeyi saymazsak, müteahhitlik ya da gayrimenkul projesi yatırımcılığı rasyonel olarak incelediğinde, çok fazla bilinmeyeni ve riski topu topu %10 kar hedefi ile üstelenen bir sektör. Her halde bu bu kadar dar boğazda başka sektör yoktur.

Hal böyle iken gayrimenkul ve inşaat sektörü bir yandan da ülke için milli görev ve sosyal sorumluluk niteliği taşıyor, çünkü çok büyük sayılarda ve farklı seviyelerde iş gücüne istihdam olanağı sağlıyor, diğer birçok sektörün ürününe pazar oluşturuyor.

Bazen abartılı noktaya ulaştığını düşünsek de gayrimenkul yatırımlarına devlet desteğinin bu kadar üst düzeyde olması bu sektördeki dalgalanmanın ülke refahında çok ciddi artçı sarsıntıları olmasından kaynaklanıyor.

Bu yüzden midir gayrimenkul sektörü sıkıntılarla karşılaştığında; yabancılara satışı kolaylaştırmak için mütekabiliyet yasası, kdv indirimi, morgage yasası, kredi faiz indirimleri gibi can simidi önlemler bekliyor. Belki de bu nedenle sektörü tanımayan birçok girişimci nasılsa “ulusal konut seferberlikleri” “kentsel dönüşüm teşvikleri”, yatırımı verimli hale getirmek için emsal artışları gibi bir sürü enstrümanla ayakta kalırız diye düşünülüyor, onun için pazarın taleplerini dinlemeden işe girişiyor.

Başarılı gayrimenkul yatırımı “bulunan en minik toprak parçasına maksimum alana sahip inşaatı yapmayı becerebilmek midir?” yoksa hem inşaat sürecinde efektif yönetimle müteahhit ve tedarikçilerini mutlu eden hem de bina bittikten sonra son kullanıcısını mutlu eden proje midir?

Bizlere 150 yıllık kışla binasında mimarlık eğitimimizi alırken “binalarınız minimum 30-40 yıl kullanılacak; tasarımınızı yaparken bunu dikkate alın” diye ders verdiler…artık 30-40 yıllık bir öngörü kalmadı…30-40 yıl önce yaşam tarzının bu kadar değişeceğini kimse tahmin edemezdi…hele bundan sonra tamamen tahmin edilebilirlikten uzak…daha biz projeleri onaylatıp inşaatı yapana kadar projeler eskiyor. Nesillerin mülkiyete bakış açısı bile değişiyor.

X nesli olarak biz savaş ve kıtlık çocuklarının okusun kendini kurtarsın diye büyüttüğü nesiliz. Bizim için başımızı sokacak bir ev, risklerden korunmak her şeyden önemli. İyi bir okul bitirelim, sağlam bir şirkette çalışalım, düzenli gelirimiz olsun. Risk iştahımız çok düşük, güven bizim için önemli, evlilikler bile “doğru insanı” bulmaya dayanır. Hem kira artış riskinden kurtulmak hem de bildiğimiz en güvenli yatırım aracı olan gayrimenkul edinme ile yatırım yapmış olmak bizi çok motive ediyor ve biraz da kök salmayı seviyoruz, konu komşu mahalle eş dost kavramları bizimle son demlerini yaşıyor. Toprak ağalarının emek sömürüsüne ömrünü veren Anadolu insanı için ise bir avuç toprak özgürlük demek.

Bütün bunların sonucunda:

1. Yaşadığımız yere kimliğimizi giydirebilmek

2. Güvende hissetmek

3. Yatırım yapmak

İçin konut satın alıyoruz.

Değişen dünyada değişen nesil için bu alım motivatörlerinin ne kadar geçerli olduğunu düşünüyorsunuz?

Acaba yeni gelen nesil bizim gibi mi düşünüyor?

1. Artık tüm dünya oyun alanı, daha okurken yurt dışında yaşama deneyimi yaşıyorlar ve global şirketlerde çalışma düşüncesi onları mobil hayata alıştırıyor.

2. Ne kadar kolay adapte olursa o kadar güvende hissediyorlar, hatta büyük kurumsal şirketleri sıkıcı buldukları için “gelişmekte olan girişim firmalarını” tercih ediyorlar.

3. Konut almak hala gerçekten iyi bir yatırım mı? Arz talep dengesinin değişmiş olması, borç harç kredi faizleri ile aldığınız evi sattığınızda kar etme şansınızı azaltıyor ya da değişen kentsel koşullar evinizi değerli veya değersiz hale getiriyor. Kira geliri ile yatırım geri dönüş sürelerinin uzamasını söylemeye gerek bile yok… Artık kiracıların ev sahibim atarsa korkusunun yerini ev sahiplerinin kiracım çıkarsa korkusu almaya başlamadı mı?

4. Ya diğer yatırım araçları? Yeni nesil diğer yatırım araçlarını takip etmeyi bizlere nazaran daha kolay bulabiliyor. Hatta “Melek Yatırımcı” olmak fikri bile daha cazip geliyor onlara.

5. Aile hayatı bile çok dinamik… sürekli büyüyor, küçülüyor, bölünüyor, tekrar birleşiyor. Büyüyen kentlerde okul ve iş adresleri değiştikçe ya da yapılan ulaşım yatırımları ile lokasyon tercihi değişiyor. İş hayatı bile değişiyor, home-office çalışma trendinin yükselmesi hayatın bir döneminde yatakhane olarak sadece gece kullanılan evlerde gündüz konforu aranmaya başlanıyor. Bu durumda her ihtiyaç değişikliğinde mevcut evi satıp yenisini mi alınmalı?

Taleplerin çok değişken bir hal aldığı dünyada diğer sektörlerde geliştirme ve sunum süreçleri iç içe geçmiş durumda… Müşteri talepleri ve trendler ürün piyasaya çıkana kadar ürün tasarımına dahil ediliyor. Teslimattan aylar hatta yıllar önce satışı yapılmış bir konut projesi için bu imkan bulunmasa da inovatif bir bakış açısı ile bir çok çözüm bulunabilir.

ESNEKLİK çağın en temel kavramı.

• Konutu tasarlarken yalınlık ve ESNEKLİK: İnsan hayatının değişkenliği göz önüne alındığında modern yapı malzemeleri ile çok fazla inşai işlem gerektirmeden büyüyüp küçülmeye, birleşip bölünmeye uygun tasarım ile talep sahiplerine kendi ihtiyacına uyarlama imkanı sağlamak önemli bir kriter haline geliyor.
• Yaşam Boyu ESNEKLİK: Bir mülkü edindikten sonra yaşamımızın değişkenliği de düşünüldüğünde “konuta sahip olmak” modelinden “konut kullanım hakkına sahip olmak” modeline doğru kafa yormakta fayda var.

Paylaşım ekonomisi girişimlerinin, artması “tapusuna sahip olmak”tan “kullanım hakkına sahip olmak” yönünde bir toplumsal trendi işaret ediyor.

Yakın dönemde yasalaşan “Gayrimenkul Sertifikası Sistemi” bu özgürlüğü sağlamak sinyallerini veriyor.

2. El eşya alım satım platformlarının artması, portatif pratik ve eklenebilir özelliğe sahip mobilya markalarının pazar paylarının büyümesi, Dekorasyon pazarının insanların hayatlarındaki değişkenliğe ayak uydurduğunun göstergesidir. Gayrimenkul Sektörünün de yaratıcı fikirler bulmasının zamanı gelmiştir.

Tabi ki Türkiye büyük bir ülke ve demografik yapıda, gelir düzeyinde çok farklılıklar gösteriyor. Bu yazdıklarım İstanbul ve etki alanlarında, belli bir gelir düzeyinin üzerinde eğitimli kitleye yönelik geliştirilen projeler için geçerli. Diğer segmentler hedefleniyorsa yaşam alışkanlıkları ve ihtiyaçları titizlikle incelenmeli. Artık elimizde bu ürün var gelin alın devri bitti, her sektör hedef kitlesinin gerçekten ihtiyacını anlayıp sorununu çözmeye çalışıyor.

Ürünü geliştirirken esneklik? Mülk edinme süreçlerinde esneklik? Sanki çağın kelimesi “ESNEKLİK”

12.10.2017 tarihinde www.kocaelinvest.com ‘da yayınlanmıştır.